* 모르면 당한다... 짓기 전 건축교육 수강은 필수

* 모르면 당한다... 짓기 전 건축교육 수강은 필수

고생 덜 하려면 틈틈이 사전 지식 쌓아둬야

중앙일보조인스랜드 | 송찬호 | 입력 2019.08.14 17:05

“집 짓다 10년 늙었다”
“집 한 번만 더 짓다간 제 명에 못 산다”

인터넷 집짓기 카페 등에서 심심치 않게 들을 수 있는 건축주들의 푸념이다. 우리나라에서 내가 살 내 집 한 채 짓는다는 게 얼마나 녹녹치 않은 일인지 잘 보여준다.

평생 열심히 살면서 모은 돈으로 남보란 듯이 집 한 채 지으려다 곡 소리 나기 십상이다. 필자도 부모님의 치열했던 집 짓기 과정을 옆에서 지켜보면서 불편부당한 우리나라 건축 시장의 현실에 일찍 눈을 뜰 수 있었다.

이를 바탕으로 이후 다양한 주택과 수익형 빌딩 등의 건축 경험을 쌓으면서 나름의 노하우를 터득할 수 있었다. 지금은 부동산 디벨로퍼로서 열심히 활동하고 있다.

건축 프로젝트는 다양한 업종의 많은 사람들과 공동작업을 통해 성과물을 만들어 내는 작업이다. 때문에 건축은 종합예술이라고 해도 결코 과언이 아니라고 생각한다.

건물을 짓다 보면 정말 다양한 사람과 얽힐 수 밖에 없다. 우선 건물을 지으려면 가장 먼저 땅을 매입해야 한다. 이 과정에서 부동산 중개사를 통해 매물을 내놓은 토지주와 만나 벌여야 하는 골치 아픈 협상은 불가피하다.  또 파이낸싱을 위해 은행 대출 담당자를 만나 거나 건축 허가 신청을 위해 설계를 담당하는 건축사를 찾아가 여러 가지 협의를 해야 한다.

이뿐만이 아니다. 건물을 지어줄 시공회사 사장, 건축현장을 책임지는 현장소장, 철거업자, 토목기사, 목수·미장·도장·전기·소방·설비 등 하도급 업체 사장들까지 기억하기도 힘들 정도의 다양한 사람들과 부대껴야 한다.

이런 복잡한 과정을 거쳐 건축물을 완성해야 하는 초보 건축주로서는 여건 부담이 가는 일이 아닐 수 없다. 이렇게 생소한데다 복잡하기까지 한 건축시장에서 살아남기란 여간 어려운 일이 아니다.

그런데 대부분의 사람들이 아무런 대책도 없이 전쟁터와 같은 건축시장에서 이런 전문가들을 상대로 평생의 숙원인 건축 사업을 성공적으로 마치려 한다. 너무나 무모한 발상이 아닐 수 없다.

  

▲ 집을 짓기 전에 건축에 대한 사전 지식을 어느 정도 쌓아둬야 한다. ※사진은 독자의 이해를 돕기 위한 것으로 기사 내용과는 전혀 관련이 없습니다.

성공적인 부동산 개발을 위해 가장 중요한 것은 좋고 가치 있는 부동산을 찾아 내는 일이다. 하지만 아무리 좋고 가치가 있는 부동산이라 하더라도 제대로 개발계획이 수립되지 않으면 원하는 만큼의 부가가치를 창출해 낼 수 없다.

그런데 제대로 된 개발 계획을 수립하려면 첫 단추를 잘 꿰야 한다. 험난하고 머나 먼 건축 공정의 첫 단계에서 가장 먼저 만나는 사람은 바로 다름아닌 건축설계를 담당하는 건축사다.

건축사는 건물을 지을 토지 매입 여부를 결정하는 단계에서 토지의 가치를 명확히 검토해 주는 역할을 한다. 또 해당 토지에서 신축 가능한 건물의 건축 연면적을 산출해 사업 타당성을 분석하는 데 매우 중요한 역할을 한다.

건축사의 역할을 비단 여기서 그치지 않는다. 건물을 지을 부지에 대한 건축 법규와 인허가 조건을 검토해 건축사의 본분인 설계 도면 작성 작업을 담당하고 건축허가까지 책임지는 막중한 역할을 맡는다.

건축사가 건축 공정의 핵심적인 역할을 수행하는 만큼 건축 설계 업무를 아무에게나 맡기면 안된다. 가급적 경험자에게 복수로 추천을 받아 많은 건축사사무소를 방문하고 지명원(포트폴리오)를 제출받아 세밀하게 검토한 후 적절한 가격에 건축주 본인의 의도에 맞는 설계를 진행해 줄 건축사를 선정해 설계 업무를 맡겨야 한다.

이 단계에서 피해야 할 사람이 있다.

이른바 '허가방'이라고 불리는 동네 집장사(설계건축회사)다.

이들은 대부분 그럴듯한 말로 예비 건축주를 현혹해 돈을 뜯어낸다.

이를테면 "평당 400만 원에 설계비 포함이고 건축비는 융자액이 모자라면 준공 후에 보증금 받아서 해결해 드리겠습니다" 등과 같은 말로 건축주들을 곤경에 빠트린다. 이럴 경우 대부분의 허가방은 나의 이익보다는 시공사의 이익을 대변할 수밖에 없게 된다.

또 시공사를 감시하고 견제해야 할 신뢰할 만한 건축사가 없다면 건축 계획 단계부터 시공사의 논리대로 설계를 설계가 이뤄져 바가지를 쓸 수도 있다.

설계 확정 후에는 시공업체 선정이 중요하다. 건축비 절감의 중요한 키를 쥐고 있는 사람이 바로 시공업체이기 때문이다. 시공업체를 잘못 선정해 두고두고 고생하는 건축주가 한둘이 아니다.

우선 복수의 시공업체로부터 견적서를 받아 비교 검토해봐야 한다. 가능하면 해당 시공업체가 지은 건물을 찾아가 건축를 만나 볼 필요가 있다. 대개 이 과정에서 해당 시공업체의 시공능력이 어느 정도 가려진다. 건축주의 불만이 많은 시공업체는 가급적 피하는 게 좋다.

다 그런 것은 아니지만 시공업체 중에는 호시탐탐 설계변경을 빌미로 추가 비용을 받아내려고 무단으로 공사를 중단하는 곳도 있다. 건물 착공에 들어가면 당초 견적서보다 더 많은 비용을 받아내려는 시공업체와 가급적 비용을 최소화하려는 건축주 간 신경전이 치열하게 펼쳐진다.

이 과정에서 건축주가 건축에 대한 기본적인 이해를 갖고 있지 못하면 시공업체에가 당할 수 밖에 없다.

건축 아는 게 힘이고, 모르면 당할 수밖에 없다는 것을 명심해야 한다.

때문에 건물을 짓기 전에는 반드시 예비 건축학교나 건축교육 프로그램에 등록해 건축에 대한 이해를 높여둘 필요가 있다.

그래야 업자의 농간에 놀아나지 않는다.

 송찬호 행복건축협동조합 부이사장

 

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